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三、物价

衡量物价水平的指标主要有：居民消费价格指数(CPI)、生产资料价格指数(PPI)

中国目前统计口径中，房地产价格变动没有纳入居民消费价格指数和生产资料价格指数核算，房地产是被列入固定资产投资。因此，居民消费价格指数和生产资料价格指数的变动并不直接反映房地产价格的变动，只是间接影响。

物价与房地产价格上涨的关系：

由于建筑材料价格、建筑人工费等"房地产投入要素"的价格上涨，会增加房地产开发成本，从而可能引起"成本推动型"的房地产价格上涨。

从较长时期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率。这就是房地产的保值功能。

房价与地价的关系：

在土地供给较充裕情况下，地价水平取决于房价水平，房价决定地价。

但在房地产开发用地由政府独家垄断供应的情况下，土地一级市场上的地价水平在很大程度上影响着新建商品房的价格水平，预期政府会减少土地供应将造成的地价上涨或其垄断的高地价，是会推动房价上涨或市场会以房价上涨来作出反应的。

提示：关于地价与房价的互动关系，理论界是存在很大的争论的，因此这样的知识点，命题时因为不够严谨，不适合作为考试题目。

四、利率(注意：利率是经济因素，利率调整属于金融政策因素)(掌握)

从房地产供给的角度，利率上升会增加项目融资成本，使开发成本上升，使价格上升。

从房地产需求的角度，利率上升会加重购买者的贷款偿还负担，从而会减少需求，使价格下降。

从房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上涨。

从综合效应看，利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，从而房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降;利率下降，房地产价格会上涨。

五、汇率

汇率是一种货币折算为另一种货币的比率，在国际投资中汇率波动会影响房地产的投资收益。

当预期某国的货币会升值时，就会吸引国外资金购买该国房地产，导致其房地产价格上涨。

中国启动人民币汇率市场化改革后，人民币汇率持续升值，导致国外热钱持续流入中国，成为推动房价上涨的主要原因之一。